U davna vremena malo ribarsko i biserno seloDubai je izrastao u veliko financijsko, trgovačko i turističko središte na Bliskom istoku. Zbog rata na Bliskom istoku četvorni metar stana u Dubaiju mogao bi biti jeftiniji nego u Švrakinom selu ili nekom manje atraktivnom balkanskom mjestu. Karikiramo, naravno, ali nije daleko od istine.
Dubai je drugi po veličini (nakon Abu Dhabija) od sedam emirata koji čine Ujedinjene Arapske Emirate (UAE). Desetljećima je njegov gospodarski uspjeh počivao na obećanju da će grad ostati stabilan čak i kad regija nije.
Predstavljajući se kao “sigurno utočište” za globalnu elitu, s luksuzom bez poreza i pouzdanom sigurnošću, emirat je svoj imidž odvojio od nestabilnosti svojih susjeda. Sada, dok se veliki sukob između Sjedinjenih Država, Izraela i Irana nastavlja, brend Dubaija je u opasnosti.
Razvoj nekretnina kamen je temeljac uspona grada i snažan simbol spremnosti stranih investitora da ga financiraju. Ako ovo povjerenje bude predugo poljuljano, Dubai se suočava s krizom.
Oslanjanje na nekretnine
Nekretnine su postale ključni stup gospodarstva Dubaija. Zajedno, sektor nekretnina i građevinarstvo Emirata doprinose s oko 15 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP).
Dubai je brzo postao top odredište za strane ulagače u nekretnine. Visoki prinosi od najma, povoljna porezna pravila i otvoreno tržište nekretnina čine ga posebno atraktivnim. Postoje i načini da postanete stanovnik UAE ulaganjem u nekretnine.
Strana ulaganja u nekretnine u UAE, posebno u Dubaiju, činila su oko četvrtinu stranih ulaganja u zemlji 2022. godine.
Prema EU porezni opservatorij-a, Indija, Ujedinjeno Kraljevstvo, Pakistan, Saudijska Arabija i Iran su među zemljama koje najviše ulažu u stambene nekretnine, komercijalne nekretnine, zemljište i nekretnine u izgradnji u Dubaiju.
Srušena uvjerenja
Po prvi put projektili i bespilotne letjelice pogodili su znamenitosti koje definiraju “Dubai brend”, kao što su Burj Al Arab, Fairmont The Palm i Međunarodna zračna luka Dubai.
Ključno pitanje za Dubai je može li gradski sektor nekretnina izdržati gubitak statusa sigurnog utočišta.
Već vidimo nagli pomak prema onome što trgovci na financijskim tržištima nazivaju raspoloženjem “sklonosti riziku” – gdje se ulagači prebacuju na sigurniju imovinu. Podaci iz Dubai Land Departmenta pokazuju da je u prvom tjednu sukoba broj transakcija na tržištu nekretnina prepoloviti .
Ta je volatilnost bila vidljiva i na burzama. Indeks nekretnina na financijskom tržištu Dubaija je pao za više od 17 posto u prvim danima sukoba.
Zašto je Dubai toliko izložen
Tamošnje gospodarstvo uvelike se oslanja na povjerenje stranaca. Oko 90 posto stanovnika nisu državljani Emirata, što odražava dugogodišnju otvorenost grada prema strancima koji tamo žive i posluju.
Strani državljani posjeduju približno 43 posto ukupne vrijednosti svih stambenih nekretnina u gradu.
Sektor nekretnina u Dubaiju već je prošao kroz šokove. Nakon oštrog pada tijekom globalne financijske krize 2008., tržištu je navodno trebalo šest do sedam godina da se oporavi. Oporavak je puno brži nakon pandemije COVID-a, unutar 12 do 18 mjeseci.
Međutim, ti prošli događaji bili su ekonomski ili zdravstveni šokovi. Sadašnja kriza je sigurnosni šok. Kako primjećuju analitičari, gospodarstvo Dubaija ovisi o strancima koji osiguravaju kapital i radnu snagu. Ako se ljudi više ne osjećaju sigurnima, mnogi bi mogli napustiti grad, piše Razgovor.
To bi ugrozilo cijeli model, jer je strano povjerenje ono što održava poslovanje i ulaganja.
Egzodus i prevelika ponuda nekretnina
Čak i prije pogoršanja sigurnosne situacije, neki analitičari upozorio do “pregrijavanja” tržišta nekretnina. Sukob je izbio upravo u trenutku kada se očekuje veliki val novih stanova na tržištu.
Ostane li strani interes potisnut, emirat bi se mogao suočiti s ogromnim brojem luksuznih vila i stanova “u izgradnji” bez kupaca.
Što je sljedeće
Ako se ovaj rat nastavi, kao i nepovjerenje između Irana i UAE, upravo bi otvorenost koja je izgradila “Dubai brand” mogla postati njegova najveća slabost. Međunarodni kapital se brzo kreće, a napadi projektilima i dronovima možda već usmjeravaju ulagače na sigurnija tržišta.
Ovaj je rat pokazao da se stabilnost u Perzijskom zaljevu ne može oslanjati samo na odvraćanje ili strane trupe. Regija mora ponovno izgraditi povjerenje, odbaciti daljnju militarizaciju i postupno ukinuti strane baze koje susjede čine ranjivima.
Nakon završetka sukoba, praktičan korak bio bi da zemlje Perzijskog zaljeva surađuju s Iranom i pomognu u obnovi infrastrukture oštećene napadima iz baza na njihovom tlu. Samo kroz takvu regionalnu prilagodbu Perzijski zaljev može vratiti sigurnost o kojoj ovisi njegovo gospodarstvo.